Rotsvast over dertig jaar woningmarkt, duizenden woningen en één duidelijke conclusie: goedbedoelde wetgeving en regels hebben, zoals verwacht, averechtse gevolgen.
Wie vandaag de dag op zoek gaat naar een huurwoning, krijgt te maken met een beperkte keuze, veel concurrentie en een steeds kleiner aanbod aan betaalbare woningen. Volgens Douwe en Willem Weerstra van Rotsvast Breda is dat het resultaat van ontwikkelingen en wet- en regelgeving die de huurmarkt de afgelopen jaren flink hebben veranderd. Na dertig jaar in de vastgoedwereld zien zij een huurmarkt die ingrijpender verandert dan ooit tevoren.
Dertig jaar tussen huurders, verhuurders en woningen
Rotsvast Breda bestaat dit jaar maar liefst dertig jaar. In die tijd groeide het kantoor uit tot een vertrouwde naam in de wereld van verhuur en vastgoedbeheer. “Verhuur en beheer vormen nog altijd de basis van ons bedrijf”, vertelt Willem. “Wij ontzorgen onze klanten volledig: van huurincasso en administratieve afhandeling tot onderhoud, technisch beheer en het contact met huurders.” Door die werkwijze blijft Rotsvast vaak jarenlang betrokken bij dezelfde woningen. En dat levert iets op wat je niet in een taxatierapport terugvindt: kennis. “Sommige panden kennen we al ontzettend lang”, vertelt Douwe. “We weten wat er in het verleden is gebeurd, welke investeringen zijn gedaan en wat de sterke punten van een woning zijn. Die kennis bouw je alleen op als je jarenlang betrokken bent.” En die ervaring komt tegenwoordig goed van pas.
Meer betaalbare huurwoningen. Of toch niet…
De afgelopen jaren voerde de overheid verschillende maatregelen door om huurders beter te beschermen en huren betaalbaar te houden. Een begrijpelijk doel, vinden Douwe en Willem. Alleen zien zij in de praktijk een ander effect ontstaan. “De bedoeling was goed”, zegt Willem. “Maar we zien dat veel particuliere verhuurders opnieuw naar hun vastgoed zijn gaan kijken. En dan vooral naar de vraag of verhuren nog wel rendabel is.”
Volgens hem speelt daarbij een combinatie van factoren mee. Nieuwe regels rondom huurprijzen, veranderende belastingregels en stijgende kosten zorgen ervoor dat veel verhuurders opnieuw zijn gaan rekenen. Met als gevolg dat een deel besluit om woningen te verkopen. “Dat zien wij dagelijks gebeuren”, vertelt hij. “Vooral appartementen in het middensegment verdwijnen steeds vaker uit de huurmarkt.” Daar zit volgens de ondernemers het probleem.
De vergeten groep
Waar veel aandacht uitgaat naar koopwoningen, maken Douwe en Willem zich vooral zorgen over de middenhuur. De groep woningen die jarenlang bedoeld was voor starters, jonge stellen en mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur. “Dat zijn vaak mensen die hun studie hebben afgerond of gaan samenwonen en nog geen huis willen of kunnen kopen”, zegt Willem. “Juist voor die groep wordt het steeds lastiger om iets te vinden.” Jarenlang konden deze woningzoekenden relatief eenvoudig een appartement huren in het segment tussen de 1.100 en 1.500 euro per maand. Tegenwoordig verdwijnen veel van die woningen uit de verhuurmarkt zodra een huurder vertrekt, omdat verkoop voor de eigenaar vaak aantrekkelijker is geworden. Volgens Douwe is dat misschien wel de grootste ironie van de huidige situatie. “De regelgeving was bedoeld om huurders te beschermen. Maar in de praktijk zien we dat het aanbod juist schaarser wordt, waardoor de druk op de markt alleen maar verder toeneemt en de prijzen stijgen.”
Een logische volgende stap
De veranderende markt bracht ook een nieuwe ontwikkeling met zich mee. Steeds vaker kwamen verhuurders, na een adviesgesprek met Rotsvast, tot de conclusie dat verkopen voor hen de beste en soms de enige keuze was. En dan volgde vaak direct de volgende vraag: kunnen jullie die verkoop ook begeleiden? “Die vraag kregen we steeds vaker”, vertelt Willem. “Niet alleen in Breda, maar eigenlijk door het hele land.”
Voor veel klanten was de stap naar verkoop via Rotsvast snel gemaakt. Rotsvast is vaak al jarenlang betrokken bij het vastgoed en kent de woningen daardoor van binnen en van buiten. Dat zette de ondernemers aan het denken. Veel van de benodigde kennis, ervaring en certificeringen waren al aanwezig. Bovendien hadden ze iets wat niet iedere verkoopmakelaar heeft: jarenlange kennis van de woningen die ze begeleiden. Sinds ongeveer een jaar is Rotsvast daarom ook actief op de verkoopmarkt.
“We hebben die stap bewust rustig en zorgvuldig opgebouwd”, vertelt Willem. “Verkoop sluit logisch aan op wat we al jaren doen. Voor veel klanten zijn wij al een vertrouwd aanspreekpunt voor hun vastgoed, waardoor het heel natuurlijk voelt dat we hen nu ook bij verkoop kunnen begeleiden.” Die uitbreiding blijkt niet alleen aantrekkelijk voor bestaande klanten. Ook steeds meer nieuwe woningbezitters weten Rotsvast inmiddels te vinden voor verkoopbegeleiding. “Dat maakt deze stap extra mooi”, vervolgt Willem. “We bouwen voort op onze bestaande kennis en relaties, maar openen tegelijkertijd onze dienstverlening voor een bredere groep klanten.” Voor de verkoopactiviteiten is Rotsvast aangesloten bij Vastgoed Nederland. Net als Rotsvast combineert deze organisatie landelijke slagkracht met lokale expertise. Daardoor profiteren klanten van een sterk netwerk én persoonlijk advies dicht bij huis.
Meedenken vanaf de tekentafel
Met de uitbreiding richting verkoop kijkt Rotsvast inmiddels nadrukkelijker naar nieuwbouwontwikkelingen. Waar een project vroeger vaak pas interessant werd op het moment dat woningen verhuurd moesten worden, willen Douwe en Willem tegenwoordig liever eerder aan tafel zitten. “Bij veel nieuwbouwprojecten begint het traject met verkoop”, vertelt Douwe. “Daarna volgt eventueel verhuur en beheer. Juist doordat wij al die disciplines onder één dak hebben, kunnen we gedurende het hele traject meedenken.” Dat geldt voor particuliere projecten, maar ook voor grotere ontwikkelingen waarbij tientallen woningen tegelijk worden gerealiseerd.
Uiteindelijk draait het om advies
De woningmarkt van vandaag ziet er totaal anders uit dan die van tien jaar geleden. En over tien jaar zal dat waarschijnlijk opnieuw het geval zijn. Daarom blijven Douwe en Willem doen waar ze al dertig jaar goed in zijn: meedenken met vastgoedeigenaren, verhuurders en ontwikkelaars. “Verhuur, beheer, verkoop en nieuwbouw zijn uiteindelijk middelen”, zegt Willem. “Het begint altijd met goed advies.” En in een markt die voortdurend verandert, blijkt dat misschien wel waardevoller dan ooit.
—
Rotsvast Breda
Academiesingel 40, 4811 AC Breda
076-5220565
breda@rotsvast.nl
www.rotsvast.nl
—
Dit is een artikel uit Breda Business & Lifestyle #22. Lees het volledige magazine hier.
