Het is een absolute blikvanger aan de rand van het bredase centrum: de voormalige koepelgevangenis. Het iconische complex is sinds 2016 niet meer als zodanig in gebruik. Dat betekent niét dat er op het 33.000 vierkante meter grote terrein niets gebeurt. Vps nederland verzorgt er tijdelijk leegstandbeheer: eerst in opdracht van het rijksvastgoedbedrijf, nu voor koepel development, dat het complex in oktober 2022 aankocht en er grote ambities mee heeft. In de aanloop naar de herontwikkeling zorgt VPS er bovendien voor dat zoveel mogelijk ruimtes een invulling krijgen.
De in Den Haag gevestigde organisatie VPS is gespecialiseerd in het bieden van tijdelijke oplossingen voor beheer en beveiliging. Leegstandbeheer maakt daarvan deel uit. “Door leegstaand vastgoed een tijdelijke, zinvolle invulling te geven leveren we een meerwaarde aan het gebouw en de omgeving, wat de leefbaarheid en sociale cohesie ten goede komt”, stelt Karen Hulshof. Zij is business unit directeur Leegstandbeheer bij VPS en heeft door heel Nederland heen al tal van succesvolle leegstandbeheerprojecten van de grond zien komen. In Breda kwam VPS in beeld toen het Rijksvastgoedbedrijf in 2016 een oplossing zocht voor de tijdelijke invulling van de gebouwen, alvorens het terrein in 2021 in de markt te zetten. De koepelgevangenis had op 1 januari 2016 de deuren definitief gesloten als penitentiaire inrichting. “Er was toen sprake van leegstandbeheer voor een periode van 3 tot 5 jaar” vertelt ze. Dat werd uiteindelijk langer.
Toegevoegde waarde
VPS keek nadrukkelijk naar wat de gemeente Breda en het Rijksvastgoedbedrijf met de tijdelijke invulling van het terrein wilden. Hulshof: “Wij wilden graag iets toevoegen aan de stad. Het is een bijzonder complex, zowel qua vorm als voor mogelijkheden op het gebied van tijdelijk gebruik. Het heeft ook iets tegenstrijdigs: een locatie openstellen, die decennia lang gesloten is geweest.” Het gehele terrein is sinds vorig jaar eigendom van Koepel Development, een samenwerking van het Vlaamse VDD Project Development en het Nederlandse Being. Waar VDD Project Development zich focust op de hedendaagse herbestemming van historische sites, blinkt Being als onderdeel van een nieuwe generatie ontwikkelaars uit in duurzame en binnenstedelijke ontwikkelingen. Lauranne Snick is acquisitie directeur voor VDD Project Development. Zij vertelt hoe het markante koepelcomplex kon worden verworven: “Het was in 2021 dat het Rijksvastgoedbedrijf het terrein via een strikte procedure te koop zette. Op basis van een enquête die door vele inwoners van Breda werd ingevuld, stelde de gemeente een nota van uitgangspunten op. Belangrijke speerpunten waren een internationaal onderscheidend karakter, een unieke identiteit, een duurzame, toekomstbestendige transformatie en een open relatie met de omliggende gebieden. Ons project kwam als winnaar uit de bus en zo werd de locatie in 2022 aangekocht.”
Heb je interesse in het tijdelijk huren van een werkruimte op het terrein van de koepelgevangenis? Er zijn nog enkele ruimtes beschikbaar. Kijk voor meer informatie op www.koepeldistrict.nl.
Erfgoed herstemmen
Koepel Development wist vanaf het begin dat een aantal gebouwen op het terrein een beschermde status genoot. “De koepelgevangenis is uiteraard beschermd” meldt Snick. “Maar dat is ook het geval met het poortgebouw, het dienstgebouw, de kapel, de vrouwengevangenis, het gerechtsgebouw en de omliggende muur”, somt ze verder op. “Wij willen die historische elementen van het complex intact houden en in ere herstellen.” Daarvoor is een ambitieus ontwerp gemaakt, waaraan internationaal gerenommeerde architecten meewerkten, waaronder OMA Architecten, B Architecten en Delva Landscape. “Het is een hele complexe oefening”, stelt Snick. “Het is een uitdaging op zich, om erfgoed als dit te herbestemmen.” Terwijl de visie van Koepel Development verder wordt uitgewerkt, blijft VPS de ruimtes in de gebouwen verhuren aan een diversiteit aan ondernemers. Beide partijen werken prettig samen, ook met de gemeente Breda en de omwonenden. Dat werd wel duidelijk toen een grote groep vluchtelingen uit Oekraïne in de koepelgevangenis werd opgevangen. Los van die groep zitten er momenteel zo’n 60 heel gevarieerde huurders, verspreid over het terrein. “Hoewel huurders weten dat ze tot 2025 kunnen blijven is er voor hen dus nog wat onzekerheid over de toekomst. Mede als gevolg daarvan betalen ze een huurprijs die veelal lager is dan marktconform”, meldt Hulshof.
Kruisbestuiving
De afwisselende mix aan tijdelijke huurders zorgt voor een prettige kruisbestuiving op en om het terrein. Jonge ondernemers, kunstenaars, startups, allerlei therapeuten: je komt ze hier allemaal tegen. “Een aantal van hen huurt hier al sinds 2016” vertelt Hulshof. Koepel Development heeft intussen het participatietraject richting gemeente en buurtbewoners opgestart. Snick noemt 2025 of 2026 als mogelijk startpunt van de werkzaamheden. “De muur krijgt openingen naar de stad toe. Daarnaast worden niet waardevolle gebouwen die het geheel rommelig maken gesloopt en wordt een landschap in het terrein verwerkt. Het moet een levendig gebied worden, een wereld in een wereld. Wat wij voor ogen hebben is een hotspot voor cultuur, werken,wonen, ontspannen en leven, met veel buitenruimte. We moeten een evenwicht zien te vinden tussen commerciële en maatschappelijke invulling van het complex.” Hulshof hoort de plannen met genoegen aan. “We zien de herbestemming onder leiding van Koepel Development met vertrouwen tegemoet. De ntwikkeling van Koepel District zal in fases verlopen en we zijn er trots op als leegstandbeheerder deel uit te maken van dit bijzondere project. Snick bevestigt: “De hele herbestemming heeft tijd nodig. Alle puzzelstukjes moeten in elkaar passen, met alle bijbehorende vergunningen bovendien.” Ze weet dat de gemeente Breda zich met het nieuwe Koepel District internationaal op de kaart wil zetten. “Maar ook de Bredanaar moet zich er thuis voelen.”
